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Affitto: revoca della cedolare secca e comunicazione all'inquilino. Come fare se l'abitazione è in comproprietà al 50%?

Affitto: revoca della cedolare secca e comunicazione all'inquilino. Come fare se l'abitazione è in comproprietà al 50%?
   

Risposta a cura di 50&PiùCaaf


DOMANDA

Ho un appartamento in comproprietà al 50% con mia figlia, lo abbiamo affittato optando per la cedolare secca, al 31/12/2015 scade l’annualità successiva e vorremmo revocare la cedolare secca, per comunicare la decisione dobbiamo mandare due raccomandate all’inquilino una da parte mia e una da parte di mia figlia oppure ne basta una soltanto cointestata e firmata da tutte e due?
Grazie


       
       
   
 
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di 50&Più Caaf, invia una mail a:
comunicazione.esterna@50epiu.it

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RISPOSTA

La revoca dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale, successiva a quella di opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità). La comunicazione all’Agenzia delle entrate va effettuata utilizzando il modello RLI.

La Circolare 20/2012 dell’Agenzia ha precisato che “Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore….”.

 

La necessità della comunicazione al conduttore è determinata dal sorgere dell’obbligazione solidale al pagamento dell’imposta di registro annualmente dovuta in seguito alla revoca dell’opzione.


Tornando al suo quesito, dalla scadenza della sua annualità contrattuale (31/12) decorrono i 30 giorni per la comunicazione all’Agenzia delle entrate della revoca al regime della cedolare secca. Nella comunicazione da presentare all’Agenzia delle entrate (Modello RLI) dovranno essere indicati distintamente tutti i comproprietari che hanno revocato la cedolare. Pur in assenza di uno specifico obbligo normativo, anche al fine di evitare eventuali contestazioni, a nostro parere è comunque opportuno che ciascun comproprietario invii la Raccomandata all’inquilino per comunicare che, a seguito di revoca del regime della cedolare secca da parte di tutti i comproprietari, per l’anno 2016 sarà dovuta l’imposta di registro annuale. Qualora fosse stata già inviata una unica raccomandata, firmata da entrambi, si ritiene comunque valida.

 

 

COSA C’E’ DA SAPERE...

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef, dell’addizionale regionale e comunale, oltre che dell’imposta di registro e di bollo dovuta sui contratti di locazione ad uso abitativo.


L’imposta dovuta nella forma di cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’aliquota del 21%. Per i soli contratti di locazione a canone “concordato” l’aliquota è ridotta al 10% (aliquota così ridotta per il quadriennio 2014-2017 mentre dal 01/01/2018 l’aliquota tornerà al 15%).

Con l’opzione al regime della cedolare il locatore contestualmente rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (incluso l’adeguamento Istat) anche se previsto espressamente nel contratto.


La facoltà di applicare il nuovo regime è riservata al locatore “persona fisica” titolare del diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) sull’immobile oggetto della locazione.


In caso di comproprietà può essere applicata in relazione alla singola quota dell’immobile locato ed anche in maniera disgiunta rispetto agli altri comproprietari.


La cedolare è applicabile ai soli contratti di locazione aventi ad oggetto immobili censiti nel catasto fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A escluso A10) e locati per finalità abitative. Il regime trova applicazione anche per le sue pertinenze (non emergono limitazioni in ordine al numero delle pertinenze).


In via generale l’opzione vincola il locatore al regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto con possibilità di revoca prima della scadenza.


Oltre che in fase di prima registrazione può essere esercitata anche a posteriori, ma a decorrere dall’annualità contrattuale successiva.

 


Gli esperti di 50&PiùCaaf che rispondono alle vostre domande sono: Marco Chiudioni, Stefania De Agrò, Ada Martino, Romeo Melucci, Giuseppe Russo.


Questa rubrica, curata dai nostri esperti fiscali, risponde al quesito più significativo e di interesse generale pervenuto nel corso della settimana. Se hai una domanda fiscale scrivi
a: comunicazione.esterna@50epiu.it.

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