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Locazioni a canone concordato: le agevolazioni fiscali



In caso di applicazione della cedolare secca l’aliquota ridotta al 10% è stata prorogata fino al 2019. L'agevolazione riguarda la locazione di abitazioni situate in determinati Comuni o in zone colpite da calamità naturali. Per poter usufruire dell'agevolazione fiscale in sede di dichiarazione dei redditi, dal 2017 è necessario che i contratti siano stipulati seguendo precise indicazioni stabilite da un decreto ministeriale.


a cura di 50&PiùCaaf

Chi è proprietario di un immobile ad uso abitativo e decide di affittarlo, può optare per il regime della cedolare secca oppure assoggettare il reddito da locazione al regime ordinario di tassazione.

La “cedolare secca” è un'unica imposta che sostituisce l'Irpef e le addizionali. In più, i contratti sotto cedolare secca non pagano l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

In linea generale la scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ però prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma,Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;

- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Da ultimo la legge di bilancio 2018 ha prorogato per i contratti a canone concordato di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10%.

Nel caso in cui il proprietario per i contratti a canone concordato sceglie di applicare la tassazione ordinaria, invece che il regime della cedolare secca, è prevista una riduzione del 30 per cento del reddito imponibile

Recentemente l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 31 del 20 aprile 2018, ha fornito importanti chiarimenti in merito alle agevolazioni fiscali spettanti per i titolari di redditi da locazione che hanno stipulato un contratto a canone concordato a seguito delle novità introdotte dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, del 16 gennaio 2017.

Con quest'ultimo decreto sono stati individuati, tra l’altro, i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato. Inoltre (all’articolo 1, comma 8), è stato espressamente stabilito che le parti di un contratto di locazione possono farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’accordo.

Per i contratti ‘non assistiti’, le parti sono, invece, tenute ad acquisire un’attestazione (cosiddetta “asseverazione”) rilasciata da almeno una delle Organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, secondo le modalità definite sulla base di accordi stipulati in sede locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.

L’attestazione non risulta, invece, necessaria per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del citato decreto del 16 gennaio 2017 o anche successivamente, laddove non risultino stipulati accordi territoriali dalle organizzazioni sindacali e dalle associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal predetto decreto (cfr. art. 7 del DM). (Risoluzione 20.04.2018 n. 31).

Pertanto per poter usufruire, in dichiarazione dei redditi Modello 730/2018 e nel Modello Redditi PF 2018, dell’aliquota agevolata del 10% sui redditi da locazione assoggettati alla cedolare secca, ovvero dell’abbattimento del 30% della base imponibile nel caso in cui si scelga la tassazione ordinaria anziché il regime della cedolare secca, o anche della detrazione spettante agli inquilini di alloggi locati con contratto a canone concordato, per contratti di locazione stipulati ante 15 marzo 2017 è necessario:

- che il contratto sia stato stipulato con l’assistenza di una associazione dei proprietari o degli inquilini;

- oppure  
che contenga nella intestazione il riferimento formale agli artt. 2, comma 3, art. 5, comma 2, o all’art. 5, comma 1, della L. 431/98;

- in ogni caso, l’immobile locato deve trovarsi in uno dei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551 o e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE

Per i contratti di locazione stipulati dopo 15 marzo 2017, ai sensi del nuovo DM del 16 gennaio 2017, per poter beneficiare dell’agevolazione è necessario invece:

- verificare se successivamente alla predetta data, nel Comune dove è ubicato l’immobile, sia stato stipulato un accordo dalle associazioni locali della proprietà e degli inquilini. Se l’accordo locale è precedente alla data del 15 marzo 2017, per poter godere delle agevolazioni, non è necessario che il contratto sia stato stipulato con l’intervento di una associazione dei proprietari o degli inquilini (che hanno stipulato l’accordo locale), né il visto successivo (qualora il contratto sia stato stipulato senza alcun intervento delle predette associazioni). Pertanto, in questo caso ci si regolerà come per i contratti precedenti al 15 marzo 2017;

- viceversa, se l’accordo locale e stato stipulato dal 15 marzo 2017 (quindi ai sensi del DM 16 gennaio 2017), per poter godere delle agevolazioni è necessario che il contratto sia stato stipulato con l’intervento di una associazione dei proprietari o degli inquilini (che hanno stipulato l’accordo locale), oppure l’attestazione di conformità (nel caso di contratti stipulati senza il predetto intervento) tutte le volte che il singolo contratto sia stato stipulato dopo l’entrata in vigore del nuovo accordo territoriale ai sensi del nuovo DM 16 gennaio 2017;

- anche in tali casi è sempre necessario verificare che l’immobile si trovi in uno dei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551 o e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

   

   Cosa c'è da sapere...

Con gli affitti a canone concordato si riduce l'Imu

Ai sensi dell’art. 13, comma 6 – bis, del DL 201/2011, per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge n. 431/1998, l’IMU dovuta, così come risultante dall’aliquota fissata dal Comune, è ridotta del 25% (in pratica, si verserà il 75%).

Per evitare errori è necessario verificare presso il singolo Comune le modalità e le condizioni eventualmente previste per poter beneficiare dell'agevolazione.

 

 

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