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Locazioni BREVI



Per gli affitti non superiori a 30 giorni, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta con una circolare che chiarisce le nuove disposizioni fiscali sulle locazioni brevi. In particolare, la possibilità di poter optare per la cedolare secca anziché per la tassazione ordinaria.



a cura di 50&PiùCaaf

Recentemente, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la cosiddetta Circolare Airbnb (Circolare 24/E del 12/10/2017 «Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96») che riporta i chiarimenti per intermediari e portali online sulle nuove regole per le locazioni brevi. La circolare specifica a quali contratti si applica la nuova disciplina, chi sono gli attori coinvolti, cosa devono fare intermediari e locatori, chi opera le ritenute ed effettua le comunicazioni dei dati relativi ai contratti.

Prima della pubblicazione della Circolare 24/E, era intervenuto il Dl 50/2017 (manovra correttiva 2017), introducendo una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”. Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

In particolare, è ora possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria). In mancanza di una norma specifica, infatti, per questi redditi non sarebbe stato possibile scegliere il regime della cedolare, in quanto riconducibili a redditi per i quali non era previsto l’esercizio dell’opzione. Pertanto, il locatore che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21%, invece della tassazione ordinaria che prevede il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali regionale e comunale.

 

Le novità si applicano sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare. In tali situazioni, la legge ha individuato precisi adempimenti nei confronti degli intermediari.

La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti. Sono quindi esclusi dalla nuova disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale.

Sono interessati alle nuove regole anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti; in questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale). Quanto agli immobili, restano fuori dalle nuove regole quelli situati all'estero e quelli che non hanno finalità abitative: la locazione deve quindi riguardare unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc), oppure singole stanze dell'abitazione. Nel caso in cui il contratto di locazione viene stipulato tramite intermediario, questi è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati delle parti che sono intervenute nella stipula dello stesso e ad operare la ritenuta del 21% se intervengono nel pagamento della locazione.

Con riferimento agli adempimenti, nella Circolare n. 24/E è chiarito che la ritenuta:

- non va operata qualora il sia effettuato assegno bancario intestato al locatore, ancorché sia consegnato a quest’ultimo tramite l’intermediario;
-  va operata anche se l’intermediario ha delegato a terzi l’incasso canone e l’accredito del relativo importo al locatore. In tal caso il versamento della ritenuta, l’obbligo della relativa certificazione e la comunicazione dei dati del contratto devono essere posti in essere a nome del delegante.
Se il pagamento del canone è effettuato tramite di pagamento (di credito / debito /prepagate), l’intermediario autorizzato (banca / istituto di pagamento / istituto di monetaelettronica / Poste italiane spa) e le società che offrono servizi di pagamento digitale e trasferimento di denaro in Internet (ad esempio, PayPal) sono tenuti ad operare la ritenuta che va eventualmente effettuata dall’intermediario che incassa il canone /interviene nel pagamento.

La ritenuta va applicata sul canone / corrispettivo lordo nel contratto, senza considerare:
- le penali / caparre / depositi cauzionali;
-  le spese per servizi accessori sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore in base ai costi / consumi effettivamente sostenuti. Qualora le spese per la fornitura di accessorie siano al conduttoretitolo forfetario, sono incluse nel corrispettivo lordo e pertanto a ritenuta. La ritenuta operata e versata va e dichiarata con la presentazione della Unica.

 

 
   Cosa c'è da sapere...

Quando è possibile la cedolare secca

Il reddito derivante dalla locazione breve può essere assoggettato:
-  “ordinariamente” ad IRPEF;
- a cedolare secca, nella misura del 21%, previa opzione da parte del locatore.

La cedolare secca è applicabile anche ai corrispettivi lordi derivanti da:
- contratti di sublocazione;
- contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario; aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate. Per i contratti di sublocazione l’applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi e pertanto gli stessi configurano redditi diversi. Per i contratti di comodato,il comodante è titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato. Il comodatario / locatore è titolare del reddito diverso derivante dal contratto di comodato. La qualificazione reddituale dei proventi non è modificata anche qualora sia prevista la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile (fornitura di biancheria, pulizia dei locali, fornitura di utenze / wi-fi / aria condizionata).


Relativamente alla dichiarazione dei proventi derivanti dal contratto di locazione breve, l’Agenzia nella Circolare n. 24/E precisa che “poiché con il contratto di sublocazione o di comodato non si trasferisce al sublocatore ovvero al comodatario la titolarità del reddito fondiario, che resta in capo al soggetto titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale), non mutano gli obblighi dichiarativi in capo alle parti”.

In particolare, al reddito derivante dal contratto di locazione breve sono applicabili le medesime disposizioni previste in materia di cedolare secca sugli affitti per la quale l’opzione va effettuata:
- nel mod. 730 / REDDITI dell’anno di maturazione dei canoni di locazione / incasso dei corrispettivi;
- ovvero in sede di (eventuale) registrazione del contratto, e può essere esercitata per ciascuno dei contratti stipulati dal locatore.

Tale possibilità non è consentita in caso di locazione di singole porzioni della stessa unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti; in tale ipotesi, infatti, l’opzione esercitata per il primo contratto vincola anche il contratto successivo.

Come evidenziato dall’Agenzia, nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei comproprietari, con conseguente applicazione e certificazione della ritenuta esclusivamente nei confronti di quest’ultimo: soltanto il comproprietario che ha stipulato il contratto può scomputare dal reddito la ritenuta subìta ovvero, in caso di incapienza dell’imposta, richiedere il rimborso della maggiore ritenuta subìta sulla quota di reddito ad esso non imputabile; gli altri comproprietari assoggettano a tassazione (cedolare secca / regime ordinario) il reddito ad essi imputabile pro-quota.


 

Grazie alla competenza dei suoi esperti fiscali, 50&PiùCaaf svolge un elevato servizio di assistenza apponendo il visto di conformità che, per i dati certificati, ti esonera da ogni incombenza e dai futuri controlli dell’Amministrazione Finanziaria sulla tua dichiarazione dei redditi Modello 730. Ogni anno oltre 800.000 lavoratori e pensionati scelgono il nostro Caaf.

 


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