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Un appartamento ricevuto in comodato d'uso gratuito, può essere affittato dal beneficiario?

Un appartamento ricevuto in comodato d'uso gratuito, può essere affittato dal beneficiario?


Risposta a cura di 50&PiùCaaf



DOMANDA


Vorrei sapere se un appartamento in comodato d'uso gratuito, può essere
affittato a una terza persona dal comodatario.

Grazie

 


 





       
       
   
 
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comunicazione.esterna@50epiu.it

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RISPOSTA



L’art. 26, comma 1, del TUIR sancisce che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.”

Il contratto di comodato, art. 1803 c.c., disciplina la nascita di diritti e obblighi senza, tuttavia, produrre effetti reali e traslativi. Infatti il comodatario che riceve il bene ad uso gratuito acquisisce il solo diritto personale di godimento, non producendosi alcun effetto in termini di trasferimento di diritti reali sul bene stesso né, tantomeno, il trasferimento della proprietà.

Il Ministero delle Finanze nella risoluzione 7/441 del 1980, ha precisato che il fabbricato che il proprietario dell’immobile concede in comodato d’uso deve essere equiparato all’immobile tenuto a disposizione.

Riguardo, poi, al caso in cui il comodatario stipuli sull’immobile ricevuto in uso gratuito un contratto di locazione, dal punto di vista fiscale non si ha nessun mutamento nella titolarità del reddito fondiario. Infatti, come ha avuto modo di precisare l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 381 del 14 ottobre 2008, sotto il profilo fiscale il contratto di comodato è un mero atto di cortesia, un contratto ad effetti “obbligatori” e non “reali” che fa nascere, a favore del comodatario, cioè di colui che riceve in comodato il bene, un diritto “personale” di godimento sulla cosa concessa in comodato e non un diritto reale.

Considerato anche il disposto normativo del suddetto art. 26 del TUIR, si desume, quindi, che il reddito derivante dalla locazione di un immobile ricevuto in comodato d’uso, va imputato al “proprietario” il quale provvederà a dichiararlo nel quadro RB del modello Redditi o nel quadro B del modello 730.

Tornando alla sua domanda, l’appartamento non può essere affittato ad una terza persona in quanto lei non ha alcun diritto reale su di esso.

 

Cosa c’è da sapere...

 

La nozione di comodato è contenuta nell’articolo 1803 codice civile il quale, al comma 1, afferma che: il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.

 

Per eliminare ogni equivoco sulla gratuità del comodato è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza 28.5.1996, n. 4912, chiarendo: “Affinché il comodato non perda la sua natura essenzialmente gratuita, è necessario che l’interesse del comodante (proprietario) non abbia di per sé contenuto patrimoniale, ovvero, pur avendolo, si tratti di una prospettiva di un vantaggio indiretto e mediato, o comunque di un interesse secondario del concedente, il cui vantaggio non si trovi in un rapporto di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario".

Pur essendo essenzialmente gratuito, è inoltre possibile richiedere al comodatario di provvedere a ogni spesa condominiale o al versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, la cui entità lasci ragionevolmente escludere la dissimulazione di un sottostante contratto di locazione (Cassazione n. 4976/1997).

 

Nel caso di contratto di comodato è opportuno distinguere tra le seguenti due fattispecie:

  • contratto di comodato redatto in forma scritta;
  • contratto di comodato stipulato verbalmente.


Il contratto di comodato di beni immobili redatto in forma scritta è annoverato tra gli atti soggetti a registrazione, con applicazione dell’imposta in misura fissa indipendentemente dal fatto che sia stato redatto con atto pubblico o con scrittura privata autenticata.

 


Gli esperti di 50&PiùCaaf che rispondono alle vostre domande sono: Marco Chiudioni, Stefania De Agrò, Ada Martino, Romeo Melucci, Giuseppe Russo.


Questa rubrica, curata dai nostri esperti fiscali, risponde al quesito più significativo e di interesse generale pervenuto nel corso della settimana. Se hai una domanda fiscale scrivi
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