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E' possibile optare per la cedolare secca a contratto di locazione in corso?

E' possibile optare per la cedolare secca a contratto di locazione in corso?

Risposta a cura di 50&Più Caaf


DOMANDA: Ho stipulato un contratto di locazione di un’abitazione il 1° ottobre 2011 della durata di 4 anni (dal 01/10/2011 al 30/09/2015) provvedendo alla sua regolare registrazione e pagando l’imposta di registro per la prima annualità.
Poiché dal 2012 volevo optare per la cedolare secca ho inviato la raccomandata all’inquilino il 30/10/2012.
Mi hanno detto che la sola raccomandata non era sufficiente per esercitare l’opzione ma avrei dovuto fare anche un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Volevo avere ulteriori chiarimenti e soprattutto sapere come fare per regolarizzare la mia posizione.
Grazie per l’attenzione.


   
 
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comunicazione.esterna@50epiu.it

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RISPOSTA: 
In merito al suo quesito da quanto scritto lei ha stipulato il 1° ottobre 2011 un contratto di locazione di un’abitazione provvedendo alla normale registrazione presso l’Agenzia delle Entrate ed al pagamento dell’imposta di registro per la prima annualità (senza effettuare la scelta per la cedolare secca).

In questi casi l’opzione per la cedolare, se non effettuata inizialmente, può essere legittimamente richiesta per le annualità successive alla registrazione del contratto di locazione. Nel suo caso specifico, quindi, sarebbe stato possibile:

- per l’annualità contrattuale dal 01/10/2011 al 30/09/2012 assolvere sui canoni di locazione l’Irpef  e le relative addizionali in via ordinaria; 

- per le annualità dal 01/10/2012 e fino alla scadenza contrattuale del 30/09/2015 assoggettare i canoni a cedolare secca previo rispetto delle seguenti due condizioni da porre in essere entro il 31/10/2012 (cioè entro  30 giorni dalla data di stipula del contratto ovvero dalla data di decorrenza qualora anteriore alla stipula): 

1) Invio della raccomandata all’inquilino con la comunicazione della scelta per la cedolare secca e di rinuncia  alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (incluso l’adeguamento Istat);

2) Presentazione del modello 69 all’Agenzia delle Entrate debitamente compilato ove specificare l’opzione per il regime di cedolare secca a partire dal 01/10/2012. 

In conclusione se lei ha provveduto ad inviare la sola raccomandata all’inquilino in data 30/10/2012 (quindi nei termini) ma non ha successivamente presentato il modello 69 all’Agenzia delle Entrate la sua opzione, purtroppo, non può ritenersi valida dal 01 ottobre 2012.

È tuttavia ancora possibile regolarizzare la sua posizione così come indicato espressamente dalla Circolare 47 del 20/12/2012 dell’Agenzia delle Entrate.

In questo caso specifico quindi potrà usufruire dell’istituto della cosiddetta “remissione in bonis” e presentare tardivamente il Modello 69 pagando una sanzione di euro 258.

La sanzione può essere versata con modello F24 con il codice tributo “8114”.

Pagando la sanzione potrà applicare la cedolare secca già dal 01 ottobre 2012. 

Il termine per la regolarizzazione della suddetta violazione è il 30/09/2013 cioè entro il termine di scadenza di presentazione del successivo Modello Unico.

Infatti poiché il termine ordinario di scadenza per la presentazione del “Modello 69” era il  31/10/2012 la scadenza della prima dichiarazione dei redditi Modello Unico da presentare dopo tale data risulta essere il 30/09/2013.

Se lei non ritenesse conveniente regolarizzare la sua posizione come su indicato potrà sempre presentare, anche dopo la scadenza, il Modello 69 ma in questo caso l’opzione per la cedolare secca decorrerà solo a partire dall’annualità contrattuale dell’anno successivo e cioè, nel suo caso, dal 01/10/2013. 

Cosa c’è da sapere…

Il sistema della cedolare secca, introdotto dal D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef, dell’addizionale regionale e comunale, oltre che dell’imposta di registro e di bollo dovute sui contratti di locazione ad uso abitativo.

L’imposta dovuta nella forma di cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’aliquota del 21% (ridotta al 19% per i contratti a canone concordato).

La cedolare è riservata alle sole persone fisiche ed è applicabile ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili censiti nel catasto fabbricati nella tipologia abitativa e locati per finalità abitative. Il regime trova applicazione anche per le pertinenze dell’abitazione locata (box, cantina, ecc. )

L’applicazione della cedolare secca è esclusa per i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati a società o anche a persone fisiche che sono “titolari di partita Iva” e li utilizzano per fini professionali o anche a uso promiscuo.

Con l’opzione al regime della cedolare il locatore contestualmente rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (incluso l’adeguamento Istat) anche se previsto espressamente nel contratto.

In via generale l’opzione per la cedolare secca prevede il rispetto preventivo delle seguenti condizioni entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula del contratto ovvero dalla data di decorrenza qualora quest’ultima sia anteriore alla stipula:

a) Raccomandata inviata da ciascun locatore all’inquilino con la comunicazione della scelta per il regime della cedolare secca e della rinuncia agli aggiornamenti Istat;

b) Registrazione del contratto di locazione con l’opzione per la cedolare secca tramite la presentazione del “Modello 69” (in via cartacea all’Agenzia delle Entrate) o del modello “Siria” (in via telematica).

Gli esperti di 50&Più Caaf che rispondono alle vostre domande sono:
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