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Contratto di affitto: nel caso di revoca della cedolare secca, quali sono gli adempimenti e i tempi da rispettare?

Contratto di affitto: nel caso di revoca della cedolare secca, quali sono gli adempimenti e i tempi da rispettare?

Risposta a cura di 50&PiùCaaf


DOMANDA

Desidero sapere se è possibile e quali sono le procedure corrette per trasformare un contratto a cedolare secca a contratto di affitto normale. Contratto stipulato il 15/11/2012 al 14/11/2016 (4 più 4).

Ringraziando anticipatamente per l'attenzione rimango in attesa di vostre comunicazioni in merito.


       
       
   
 
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di 50&Più Caaf, invia una mail a:
comunicazione.esterna@50epiu.it

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RISPOSTA

La revoca dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità).
Per esercitare validamente la revoca dell’opzione è necessario presentare all’Agenzia delle entrate il modello, denominato Registrazione Locazioni Immobili (RLI) istituito con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 10/01/2014.

Si evidenza, inoltre, che la Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 20/2012 ha precisato che “Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore….”  La necessità della comunicazione al conduttore è determinata dal sorgere dell’obbligazione solidale al pagamento dell’imposta di registro annualmente dovuta in seguito alla revoca dell’opzione.
Tornando al suo quesito specifico se l’annualità contrattuale ha inizio il 15 novembre  di ogni anno per revocare l’opzione al regime della cedolare secca, precedentemente esercitato, entro il 15/12/2015 (cioè entro 30 giorni dalla scadenza) dovrà:
-    inviare comunicazione all’inquilino per informarlo della revoca dell’opzione (si ritiene opportuno a mezzo raccomandata);
-    presentare il modello RLI all’Agenzia delle entrate in cui dovrà essere compilata anche la Sezione II, riservata agli adempimenti successivi che riguardano il contratto, tra cui la revoca della cedolare secca.

Si ricorda che per le annualità successive alla revoca dell’opzione dovrà essere versata l’imposta annuale di registro nella misura del 2%.

COSA C'E' DA SAPERE…

Il sistema della cedolare secca, introdotto dal D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23,  consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef, dell’addizionale regionale e comunale, oltre che dell’imposta di registro e di bollo dovuta sui contratti di locazione ad uso abitativo.

L’imposta dovuta nella forma di cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’aliquota del 21%. Per i soli contratti di locazione a canone “concordato” l’aliquota è ridotta al 10% (aliquota così ridotta per il quadriennio 2014-2017 mentre dal 01/01/2018 l’aliquota tornerà al 15%).

Con l’opzione al regime della cedolare il locatore contestualmente rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (incluso l’adeguamento Istat)  anche se previsto espressamente nel contratto.

La facoltà di applicare il nuovo regime è riservata al locatore “persona fisica” titolare del diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) sull’immobile oggetto della locazione.
La cedolare è applicabile ai soli contratti di locazione aventi ad oggetto immobili censiti nel catasto fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A escluso A10) e locati per finalità abitative. Il regime trova applicazione anche per le sue pertinenze (non emergono limitazioni in ordine al numero delle pertinenze).

In via generale l’opzione vincola il locatore al regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto con possibilità di revoca prima della scadenza.
Oltre che in fase di prima registrazione può essere esercitata anche a posteriori, ma a decorrere dall’annualità contrattuale successiva.

Per esercitare l’opzione il locatore dovrà aver assolto ai seguenti obblighi:

1)    Comunicazione della scelta del regime della cedolare secca e della rinuncia agli aggiornamenti al canone dovuti a qualsiasi titolo, incluso l’adeguamento Istat, mediante Raccomandata spedita dal locatore al conduttore anteriormente all’esercizio dell’opzione (cioè prima della registrazione del contratto).

2)    Registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla data della stipula (ovvero dalla data di decorrenza del contratto se anteriore a quella della stipula) tramite la presentazione del modello “RLI” all’Agenzia delle Entrate.

Gli esperti di 50&PiùCaaf che rispondono alle vostre domande sono:

Cinzia Calabrese, Marco Chiudioni, Ada Martino, Romeo MelucciQuesta rubrica, curata dai nostri esperti fiscali, risponde al quesito più significativo e di interesse generale pervenuto nel corso della settimana. Se hai una domanda fiscale scrivi a: comunicazione.esterna@50epiu.it.

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