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Affitti: quando è conveniente l'opzione della cedolare secca? Ed è possibile anche a contratto in corso?

Affitti: quando è conveniente l'opzione della cedolare secca? Ed è possibile anche a contratto in corso?

Risposta a cura di 50&PiùCaaf


DOMANDA

Mia zia ha stipulato un contratto libero 4+4 a decorrere dal 1/12/12. Poiché ha un reddito da pensione paga con l'affitto l'Iperf al 38%. Le converrebbe optare per la cedolare secca?

Se così fosse è ancora in tempo visto che non ha ancora pagato la tassa di registro per la nuova annualità? 

Cosa deve fare ed entro quando? Inoltre, essendo il suo un contratto già in essere (stipulato prima del 6/6/13,) è obbligata oppure no a presentare la certificazione APE?

Come dovrà pagare poi per la cedolare, con il modello F24 oppure con il modello 730?

Anticipatamente ringrazio per la risposta.


       
       
   
 
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comunicazione.esterna@50epiu.it

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RISPOSTA

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata entro il termine per il versamento dell’imposta di registro prevista per ciascuna annualità (ossia entro i trenta giorni successivi alla scadenza dell’annualità precedente). L’opzione avviene con presentazione dell’apposito modello (RLI) presso l’Agenzia delle Entrate, o mediante trasmissione telematica dello stesso da parte di un intermediario abilitato (fra i quali sono compresi anche i CAF). La presentazione del modello deve essere preceduta da una comunicazione all’inquilino (da inviare con raccomandata) con la quale il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

La convenienza dell’opzione nel caso segnalato sembrerebbe evidente, sol che si consideri che la cedolare sconta l’aliquota del 21% ed in taluni casi addirittura del 10, a fronte di una IRPEF generalmente ben più alta (si va dal 23%, fino al 43% sulla parte di reddito oltre i 75.000 euro). Tuttavia, la verifica circa la convenienza in concreto della opzione andrà effettuata caso per caso, considerando la specifica situazione (ad esempio, la convenienza per la cedolare secca potrebbe venire meno in presenza di elevate detrazioni o deduzioni per oneri).

Il pagamento della cedolare, in caso di presentazione del mod.730 viene regolato attraverso i conguagli operati dal sostituto d’imposta indicato nella apposita sezione dello stesso (datore di lavoro), o altrimenti (mod. UNICO) mediante versamento con mod. F24.

Per quanto riguarda l’APE (Attestato di prestazione energetica), fermi restando gli obblighi vigenti al momento della stipula del contratto, gli specifici adempimenti previsti in materia, più volte oggetto di modifiche, non riguardano generalmente i contratti in corso alla data di entrata in vigore del DL 4 giugno 2013, n. 63. Infatti - in assenza di una specifica normativa regionale in materia - si applica la normativa nazionale e, in particolare, il D.lgs. 192/2005 (e successive modifiche e integrazioni) che all’articolo 6, comma 3, stabilisce che l’APE è necessaria relativamente ai «nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione … ».

COSA C'E' DA SAPERE…
La “cedolare secca” è un regime opzionale, che si sostanzia nella corresponsione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente previste per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non cedano in locazione l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o professionale.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dall’eventuale utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

A seguito del DL 147/2014, l'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto locatizio venga costituito tra le medesime parti contrattuali, che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e che sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.


In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata disgiuntamente da ciascun locatore.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia

  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo (ma sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni). Tuttavia, lo stesso deve essere considerato ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Gli esperti di 50&PiùCaaf che rispondono alle vostre domande sono:

Cinzia Calabrese, Marco Chiudioni, Ada Martino, Romeo MelucciQuesta rubrica, curata dai nostri esperti fiscali, risponde al quesito più significativo e di interesse generale pervenuto nel corso della settimana. Se hai una domanda fiscale scrivi a: comunicazione.esterna@50epiu.it.

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