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Nel caso di una abitazione data in comodato d'uso e adibita a casa vacanza, chi paga le tasse sull'immobile?

Nel caso di una abitazione data in comodato d'uso e adibita a casa vacanza, chi paga le tasse sull'immobile?

Risposta a cura di 50&PiùCaaf


DOMANDA
: Mia mamma è proprietaria di un appartamento che io e mio fratello vogliamo adibire a casa vacanze. Qualora volessimo che le tasse di questa casa vacanze andassero a far reddito su me o mio fratello potremmo stipulare un contratto di comodato d'uso da nostra madre verso uno dei due figli? Quali potrebbero essere i problemi di natura legale/fiscale?
Grazie.



   


RISPOSTA
: L’art. 26 del TUIR prevede  che  i  redditi  fondiari (tra i quali, appunto, i redditi da locazione)   concorrono,  indipendentemente dalla percezione,   a   formare   il  reddito  complessivo  dei  soggetti  che possiedono gli  immobili  a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.

Nel caso prospettato, pertanto, la mamma, proprietaria dell’appartamento, sarà l’unico soggetto tenuto al pagamento delle imposte relative al reddito da locazione anche se di fatto i relativi proventi saranno materialmente percepiti dai figli.

Il contratto di comodato, infatti, non conferisce un “diritto reale di godimento” ma semplicemente un diritto d’uso del bene stesso. Anche se il contratto di locazione fosse stipulato, anziché dal proprietario, dai figli, in qualità di comodatari, fiscalmente le imposte sarebbero dovute dal solo “proprietario”.

L’Agenzia delle Entrate è intervenuta più volte a ribadire questo principio ed in particolare con la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008, in riferimento ad un contratto di comodato, ha precisato che: “anche   nel   caso   in  cui  il  comodatario  stipuli,  quale locatore, un  contratto  di  locazione,  la  titolarità  del reddito fondiario non viene  trasferita  dal proprietario-comodante al comodatario-locatore, per cui il  reddito  effettivo  del  fabbricato  deve  essere  imputato,  anche in quest'ipotesi, al   proprietario   dell'immobile”.

Si ricorda che dal 01 gennaio 2013 i redditi da locazione soggetti a tassazione ordinaria concorrono, salvo alcune particolari casistiche,  alla formazione del reddito imponibile nella misura del 95% anziché dell’85% come in precedenza. In alternativa potrebbe risultare conveniente ricorrere all’opzione per la tassazione con il regime della “cedolare secca” che prevede un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali nella misura del 21% (ridotta al 15% per i contratti a canone concordato) oltre all’esenzione del pagamento dell’imposta di bollo e di registro sul contratto di locazione.



Cosa c’è da sapere…

Il contratto di comodato è disciplinato dall’art. 1803 del codice civile.  
Con il contratto di comodato un soggetto (comodante) consegna ad un altro (comodatario) un bene mobile o immobile affinché lo utilizzi per un tempo o per un uso determinato, con  obbligo di restituzione del bene ricevuto. Il comodato è essenzialmente gratuito in quanto la presenza di un “corrispettivo” lo qualificherebbe di fatto come un contratto di locazione.

Il contratto di comodato in forma verbale non ha l’obbligo di registrazione scritta. 
Tale disposizione si applica sia nel caso che abbia per oggetto beni immobili sia nel caso che si riferisca a beni mobili  (a meno che non si configuri l’ipotesi di enunciazione in altri atti per i quali è obbligatoria la registrazione).

Per gli immobili, il contratto di comodato redatto in forma scritta, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e sconta l’imposta in misura fissa  che, dal 01 gennaio 2014, è pari ad euro 200,00.


Gli esperti di 50&PiùCaaf che rispondono alle vostre domande sono:
Cinzia Calabrese, Marco Chiudioni, Ada Martino, Romeo Melucci.

Questa rubrica, curata dai nostri esperti fiscali, risponde al quesito più significativo e di interesse generale pervenuto nel corso della settimana. Se hai una domanda fiscale scrivi a: comunicazione.esterna@50epiu.it.

50&PiùCaaf svolge un qualificato servizio di assistenza fiscale certificato dal visto di conformità, garantito da una polizza assicurativa e dalla competenza dei suoi esperti fiscali. E' scelto ogni anno da oltre 750.000 lavoratori e pensionati.

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