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Affitti: è possibile revocare la cedolare secca e passare alla tassazione ordinaria prima della scadenza del contratto?

Affitti: è possibile revocare la cedolare secca e passare alla tassazione ordinaria prima della scadenza del contratto?

Risposta a cura di 50&PiùCaaf


DOMANDA
: Sono un locatore che ha stipulato un contratto di affitto ad uso transitorio per 18 mesi a partire da dicembre 2012. In sede di contratto ho optato per il regime di cedolare secca. É possibile cambiare a regime ordinario prima della scadenza del contratto (giugno 2014) e se sì come? Grazie



   


RISPOSTA:
Con riferimento alla revoca dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare sugli affitti, il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate Prot. 2011/55394 del 7 aprile 2011 ha chiarito che il locatore ha facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, secondo modalità da stabilirsi con altro provvedimento dello stesso Direttore dell’Agenzia delle entrate, che a tutto oggi peraltro non risulta ancora emanato. Il medesimo provvedimento precisa che la  revoca “…deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive”.

La successiva circolare del 4 giugno 2012 n. 20/E, poi, ha stabilito in proposito che “Nelle more dell’adozione del provvedimento di definizione delle modalità di revoca dell’opzione della cedolare secca precedentemente esercitata, l’Ufficio può considerare valida la revoca effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti, o quella effettuata con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca”.
La medesima circolare chiarisce anche che poiché “…l’art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede che l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore. Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata, è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell’imposta di registro. Detta comunicazione, peraltro, corrisponde anche a un interesse del locatore perché a decorrere dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione”.

La circolare 26/E del 2011 ha precisato che l’opzione per la cedolare può avvenire anche successivamente alla registrazione del contratto, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR) e che “Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione”.

Nel suo caso, pertanto, si ritiene che la revoca dell’opzione possa essere esercitata, per il residuo periodo contrattuale, secondo le modalità sopra descritte, entro il termine di 30 giorni dalla scadenza della prima annualità. Ad ogni modo, come precisato nella predetta circolare, non potrà essere richiesto il rimborso dell’imposta di registro versata.

Cosa c’è da sapere…

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef, dell’addizionale regionale e comunale, oltre che dell’imposta di registro e di bollo dovuta sui contratti di locazione ad uso abitativo.
L’imposta dovuta nella forma di cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’aliquota del 21% (ridotta al 19% per i contratti a canone concordato).
Con l’opzione al regime della cedolare il locatore contestualmente rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (incluso l’adeguamento Istat) anche se previsto espressamente nel contratto. La facoltà di applicare il nuovo regime è riservata al locatore “persona fisica” titolare del diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) sull’immobile oggetto della locazione.


Gli esperti di 50&PiùCaaf che rispondono alle vostre domande sono:
Cinzia Calabrese, Marco Chiudioni, Ada Martino, Romeo Melucci.

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